Verjaring en grondzaken

 


 

Een burger neemt een stuk gemeentegrond zonder toestemming van de gemeente in gebruik en claimt eigenaar te zijn geworden door verjaring. Klopt dit?

De burger kan op twee manieren door verjaring eigenaar worden van het stuk gemeentegrond, namelijk op grond van:

  • verkrijgende verjaring
  • bevrijdende verjaring.

Verkrijgende verjaring
Voor verkrijgende verjaring bepaalt artikel 3:99 BW, dat een bezitter te goeder trouw het recht op een onroerende zaak verkrijgt door een onafgebroken bezit van tien jaren. Een bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich redelijkerwijze als rechthebbende mocht beschouwen (artikel 3:118 BW). Bijvoorbeeld de bezitter die niet wist en ook niet kon weten dat hij van een onbevoegde verkreeg. De verjaringstermijn begint te lopen met de aanvang van de dag, volgende op die waarop het bezit is verkregen, artikel 3:101 BW.

Bevrijdende verjaring
Voor bevrijdende verjaring bepaalt artikel 3:105 BW dat degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Bij deze vorm van verjaring gaat het om de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit. Hiermee wordt bedoeld de vordering die de gemeente kan instellen om haar recht op de onroerende zaak te handhaven, zoals de vordering tot revindicatie of een verklaring voor recht.

Op het moment dat de verjaringstermijn is voltooid, verkrijgt de bezitter de eigendom van de onroerende zaak van rechtswege, ongeacht diens goede of kwade trouw, ongeacht de duur van zijn bezit en ongeacht de vraag of dit bezit al dan niet onafgebroken is geweest.

De verjaringstermijn voor het instellen van de rechtsvordering is in dit geval twintig jaar en begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kan worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt.

 


 

Wanneer is iemand bezitter?

Alleen een bezitter kan eigenaar worden van een onroerende zaak door verjaring. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf, artikel 3:107 BW. Men neemt een goed in bezit door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn voor een inbezitneming onvoldoende.

De tegenhanger van bezit is 'houden voor een ander'. Bijvoorbeeld bij huur, pacht of gebruik om niet. Artikel 3:108 BW bepaalt dat naar verkeersopvatting wordt beoordeeld of iemand een goed voor zichzelf of voor een ander houdt. Een houder kan in beginsel geen verandering brengen in zijn houderschap, artikel 3:111 BW. Iemand die eenmaal houder is, blijft houder.

De betekenis die aan bezitsdaden wordt toegekend wordt door de jurisprudentie ingevuld. Voor inbezitneming is niet beslissend of de inbezitnemer de wil tot eigendomsverkrijging heeft, maar of, objectief, naar verkeersopvatting, sprake is van eigendomspretentie. De machts-uitoefening door de inbezitnemer over de grond, dient zodanig te zijn dat het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet wordt gedaan en dat hij hieruit moet kunnen afleiden dat de inbezitnemer pretendeert eigenaar te zijn en dat hij daarom tijdig maatregelen moet nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen.

Voorbeelden van handelingen die in de jurisprudentie als bezitsdaden met eigendomspretentie worden gezien zijn:

  • Het afsluiten van een perceel met een hekwerk of een ondoordringbare haag waardoor het perceel niet meer toegankelijk is voor derden.
  • Het op bepaalde wijze inrichten en meegeven van uiterlijke kenmerken van de in gebruik genomen grond, bijvoorbeeld een toegangsweg, welke zodanig is ingericht dat de weg naar uiterlijke kenmerken de toegang tot en de uitweg vanuit het pand van de inbezitnemer vormt, hetgeen voor ieder, ook voor de oorspronkelijke bezitter, duidelijk kenbaar is.
  • Een combinatie van bezitsdaden die in onderling verband en in samenhang bezien kunnen worden beschouwd als het zich toe-eigenen van de exclusieve macht over de grond, en waarbij duidelijk is dat daarmee de macht van de oorspronkelijke bezitter over de grond is geëindigd.
  • Factsheet Bezitsdaden en verjaring 

     


     

    Hoe kan een gemeente een lopende verjaring stuiten? Is een brief sturen voldoende?

    Het stuiten (afbreken) van een lopende verjaring is geregeld in artikel 3:316 BW e.v.

    Voor de stuiting van een lopende verjaring van een in bezit genomen stuk grond geldt artikel 3:317 lid 2 BW. De gemeente dient op basis hiervan de verjaring te stuiten door een schriftelijke aanmaning aan de burger te sturen en binnen zes maanden een stuitingshandeling zoals een revindicatieactie in te stellen bij de rechtbank.

    Het sturen van slechts een brief is dus niet voldoende om een lopende verjaring te stuiten, maar dient binnen zes maanden te worden gevolgd door een stuitingshandeling.

    Een lopende verjaring kan ook worden gestuit door erkenning door de inbezitnemer van het eigendom van de gemeente. Dit kan met zoveel woorden, schriftelijk of mondeling, maar het is niet noodzakelijk dat het eigendomsrecht uitdrukkelijk wordt erkend.

     


     

    Wat is voldoende bewijs om van verjaring van eigendom te mogen uitgaan?

    De vermeende bezitter van de grond kan met alle middelen bewijzen dat hij eigenaar is geworden door verjaring. Hierbij kan worden gedacht aan foto’s, getuigen, verklaringen, etc. Het is aan de gemeente om het overgelegde bewijs te accepteren of niet.

     


     

    Wat als de gemeente niet is overtuigd van verjaring door het overgelegde bewijs?

    Als de gemeente de verjaring betwist, maar de burger tot inschrijving van de verjaring wil overgaan, dan zal de notaris de notariële akte alleen inschrijven in de openbare registers indien hij verklaart dat voldoende bewijs is overgelegd om van verjaring te kunnen spreken.

    Verklaart de notaris dat er geen voldoende bewijs is overgelegd of dat er geen instemming is van beide partijen (de burger en gemeente) over de inschrijving dan boekt de bewaarder van de registers het stuk in het register van voorlopige aantekeningen. Partijen zullen dan eerst een civiele procedure moeten voeren over de eigendomssituatie, voordat de rechter zal beslissen dat de akte definitief moet worden ingeschreven in de openbare registers.

     


     

    Mag de gemeente zelf de grond ontruimen?

    De gemeente heeft voor de ontruiming een rechtsgrond nodig. Zij mag niet tot eigenrichting overgaan. De rechtsgrond kan gebaseerd zijn op de bevoegdheid tot het toepassen van bestuursdwang dan wel op een bij de civiele rechter verkregen ontruimingsvonnis.

    De gemeente kan tot ontruiming overgaan door bestuursdwang toe te passen, mits zij over een titel beschikt op basis van bijvoorbeeld het bestemmingsplan of APV (zoals strijdig gebruik). In deze situatie loopt de gemeente wel het risico dat als de zaak bij de bestuursrechter komt, deze in tegenstelling tot de civiele rechter, zou kunnen oordelen dat de gemeente moet onderzoeken of legalisatie van het ‘strijdige gebruik‘ mogelijk is. De bestuursrechter zal geen oordeel geven over de eigendomssituatie van de betreffende grond.

    Als verjaring dreigt en de gemeente tot ontruiming wenst over te gaan omdat zij over haar grond wil beschikken, maar de burger weigert te ontruimen (omdat deze claimt eigenaar te zijn door verjaring), dan kan de gemeente bij de civiele rechter een revindicatievordering instellen op basis van artikel 5:2 BW en een veroordeling tot ontruiming vragen.

     


     

    Kan de gemeente de te maken kosten bij ontruiming verhalen op de burger?

    Bij het toepassen van bestuursdwang kunnen de te maken kosten worden verhaald, mits dit in de bestuursdwangbeschikking is aangezegd. Kiest men voor de civiele procedure (revindicatie artikel 5:2 BW) dan kan worden gevorderd dat de vermeende bezitter de grond moet ontruimen en terugbrengen in de oorspronkelijke toestand op eigen kosten.

     


     

    Als er sprake is van verjaring van een stuk grond is, kan de gemeente de nieuwe eigenaar dwingen een notariële akte op te maken?

    Nee, hier bestaat geen wettelijke grondslag voor. Het gevolg hiervan is dat bij raadpleging van de openbare registers het voor derden niet kenbaar is wie de daadwerkelijke eigenaar is van het betreffende stuk grond, omdat er geen notariële akte is opgemaakt en ingeschreven in de openbare registers.

    Een ander gevolg voor de eigenaar is dat wanneer hij tot verkoop van een stuk grond overgaat, inclusief het deel dat hij door verjaring in eigendom heeft verkregen, de overdracht en levering van het door verjaring verkregen gedeelte problemen kan opleveren omdat dit deel niet als zijn eigendom staat ingeschreven in de openbare registers.